近日，房企化债取得重大进展的消息不断。11月5日，融创约96亿美元规模的境外债重组方案获香港高等法院正式批准，至此，重组计划条件均已达成，即将生效，融创也将率先成为境外债基本清零的大型房企。11月6日，碧桂园公告，其境外债务重组方案在5日的债权人会议上顺利通过。在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。此次纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元。这意味着，这家头部民营房企的境外债务重组跨过最关键的一道坎。两大房企巨头，闯过了“债务重组”的重要关口，而两个样本成功，也将给后续企业提供可复制路径。
在本轮持续数年的行业深度调整中，房企债务风险高企，其面临的形势之严峻前所未有。根据中指研究院数据，自2020年起房企首次出险，2021年出险房企数量增至16家，2022年更达到44家。而截至今年10月底，21家出险房企化债规模约1.2万亿元。从已披露的削债比例来看，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%。代表房企之中，碧桂园、融创和旭辉等在近期陆续进行境外债重组投票。碧桂园、融创能在同一周完成重组，释放了积极的行业信号。
成功样本为行业提供可复制路径参考
可以看到，过去很多房企的重组卡在境外债权人谈判阶段，如今两个样本成功，给后续企业提供了可复制路径。
碧桂园一直在维持境内外债务有序偿付，进行了长达两年的“信用保卫战”。据悉，此次碧桂园境外重组债务规模庞大、结构错综复杂，涵盖合计约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务，覆盖多个法律辖区，包括纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债，以及香港法管辖的银团贷款等。不同司法体系、不同发行结构叠加不同增信结构，使得方案设计复杂度倍增。在此基础上，碧桂园还统筹考虑上市公司层面的担保义务与多项双边债务的处理，确保重组方案的法律有效性与整体可执行性。
碧桂园此次境外重组，采取“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”等多元组合工具，旨在从债务规模、期限、成本三个维度系统性重塑债务结构，构建更健康、更可持续的财务基础。根据公告，在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务。更关键的是，重组完成后，预计确认最高约700亿元人民币的重组收益，其将显著增厚净资产，进一步夯实其财务安全垫。
重组后，新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%-2.5%的低位区间，且具备实物付息选项，每年将为碧桂园节省巨额利息支出，大幅缓释现金流的挤压。此外，期限结构同步重塑。重组后，可选方案中的债务期限最长高达11.5年。长周期安排，将为碧桂园穿越行业周期提供关键而充足的财务缓冲空间，使其能将更多的资源聚焦在业务经营上。
接下来，12月4日的法院裁定聆讯，将成为碧桂园最终重组落地前的最后一环。如若通过，碧桂园或将真正轻装上阵，步入重构的新征程。
而融创从今年1月启动境外债重组、4月公布方案，到6月争取到超75%债权人支持，10月获超98%债权人高票通过，全程高效推进。此次重组方案的落地，将为融创经营恢复奠定重要基础。方案核心选项全额债转股，将上市公司发行或担保的债务彻底化解，使其能轻装上阵。方案也赋予债权人灵活选择，既可在不同节点通过转股实现退出，也可选择长期持股，共享未来股权价值上升的潜在收益。同时，方案中的股权结构稳定计划与团队稳定计划，将有效保障公司治理结构和核心骨干的稳定，有力凝聚并巩固各方信心，为公司彻底走出困境、长期业务恢复提供了关键支撑，持续为投资人创造价值。融创表示，接下来，将继续坚定长期信心，全力以赴完成交付任务，有序推进项目债务风险化解和资产盘活，持续精进运营能力，助推公司逐步进入良性发展轨道。
对出险房企债务重组近期获得的进展，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此次债务重组的方案，核心已经不是展期，而是直接削债，即通过债权转股权，降低债务偿还利率，直接减少债务。近年来，房地产新发展模式渐次落地，包括好房子建设，代建、物业管理、存量资产盘活、探索房地产的新场景和新业态、新空间等，都开始取得显著的效果，部分轻装上阵的房企在此取得了业绩增长。因此，给企业资产负债表松绑，休养生息，释放企业历史积淀的开发设计和运营能力，并向新模式转型，这是走向共赢、落实债权的必然路径。
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